Когато се търси вариант за инвестиране на събраните свободни средства в условията на високо динамична икономика, растящи цени и инфлация, потребителят интуитивно се насочва към имотите, убеден, че това е сигурното убежище! Но дали наистина е така?
Имотният пазар силно се влияе от движението на инфлацията. Тоест, в сегашно време инфлацията расте, следователно расте и търсенето от хората, които искат да запазят стойността на спестяванията си, а от друга страна собствениците на имотите нямат интерес да продават. Така наблюдаваме свръх-търсене срещу ограничено предлагане. В резултат, цените на жилищните имоти в основните големи градове в България растат с двуцифрен ръст през последните месеци.
Трябва да знаем, че според икономистите, собствениците на жилищни и бизнес имоти често преминават по-добре през времена на бърза инфлация от собствениците на акции и облигации. Наемите на офиси, търговски площи и апартаменти обикновено са свързани с цените на потребителските стоки и растат с инфлацията, тласкайки доходите и/или цените на имотите нагоре. Инфлацията също така оскъпява строителството, което е от полза за собствениците на имоти, защото могат да очакват подкрепа за цените в две направления – по-висока себестойност на новото строителство и като цяло по-малка конкуренция от нови сгради. И двата фактора влияят в посока увеличение или запазване стойността на капитала, инвестиран в имоти.
Как да се предпазим от инфлацията?
И все пак въпросът „Къде да инвестираме?“ е на дневен ред пред тези, които вече са избрали в какво да вложат събраните си средства. А според статистиката на Българската народна банка (БНБ), спестяванията в българската икономика продължават да растат, въпреки нарастващата инфлация, достигайки нов абсолютен рекорд от 105.2 млpд. лв. Същото се отнася и за жилищните кредити според споменатата статистика.(*)
Едни от най-търсените имоти си остават в четирите големи града в България – София, Пловдив, Варна и Бургас (информацията е подкрепена от различни изследвания, публикувани в интернет пространството, със съпоставяне на предлаганите цени между градове, вид на строителство и между степен за завършеност). Цените на ваканционните имоти също продължават да растат, на този етап основно заради повишен интерес от страна на българите, а не толкова заради интерес от руски или украински граждани. Ефектът от създалата се геополитическа ситуация между Украйна и Русия води до това гражданите на Русия да разпродават своите имоти, закупени в България и да предизвикват вълна от предложения на т.нар. вторичен пазар. В чужбина страните предизвикващи най-силен интерес сред българските инвеститори по отношение придобиването на имоти са Гърция, Дубай и Испания. **
Според официалните статистики за доходността на инвестицията в недвижими имоти от последните години, трябва да се има предвид, че срокът на възвръщаемост на градските апартаменти е минимум 23 години, а доходността от имоти като цяло намалява или остава в рамките до 3-5% годишно. От друга страна, това е далеч по-добра доходност от алтернативата да държим парите си в банки или в брой. Не бива да пренебрегваме макро-икономическите тенденции – ако човек е решил да инвестира в жилище трябва да побърза, тъй като се очаква до края на годината лихвите по банковите ипотечни кредити да се раздвижат и да тръгнат нагоре. Покачването им може да се усети още през лятото.**
Какво препоръчват експертите в пазара на имоти?
Темата за възвръщаемостта на имотите е коментирана по-обстойно в статията към електронното списание Капитал***, където експерти в областта като Стойне Василев, Йорданка Рангелова, Стелияна Василева, Лъчезар Богданов и Тихомир Тошев изказват своето мнение по темата. Въпросите към тях са провокирани от притесненията на инвеститорите в имотния пазар очакващи капиталова печалба и тенденцията през последните години да бъде нарушена аналогичната връзка наемите да растат, когато цените на жилищата поскъпват. Въпреки липсата на точни данни и официална статистика е видно какво се случва на пазара. Това което прави първо впечатление е как продажбените цени в големите градове нарастват с 20% на годишна база в сравнение с 2021 г., а наемите само с 3%. (Данните са взети от офертни цени на ocenime.bg). Друга интересна информация е подадена от „Явлена“, която обявява, че през юни в София ръстът в продажбените цени на жилищата е между 14 и 17 %, докато на наемните – 10-13%, отново на годишна база.
Според Стойне Василев, консултант по лични финанси и създател на сайта SmartMoney.bg: „Чистата доходност от наеми спадна и в момента в повечето квартали на столицата е между 3 и 4%.“ Тоест по тези сметки излиза, че имотът, в който е инвестирал даден потребител, може да му се изплати за период от 20 – 25 години.
Причините за изоставащия темп са най-различни, ще се спрем на двата основни фактора с най-голяма тежест. На първо време повишаването на наемните цени е свързано с нарастването на доходите и с инфлацията. При продажбените цени обаче, колкото повече имотите се превръщат в инвестиционен актив, толкова повече цената им се откъсва от фундаменталните фактори, обяснява Лъчезар Богданов, главен икономист на Института за пазарна икономика.
Друг фактор, който влияе на наемните цени, е евтиното за момента ипотечно кредитиране. „Съотношението в България е такова, че цената на един наем се върти около цената на месечна вноска за ипотека.“, обяснява Йорданка Рангелова, мениджър кантора „Наеми и бизнес имоти“ в „Адрес“. Логиката е, че ако наемите значително надхвърлят ипотечните вноски, за наемателите става по-изгодно да купят жилище на кредит.
Според Стойне Василев цените на наемите обаче тенденциозно растат с бавни темпове, като в повечето квартали на София се върнаха на нивата преди пандемията. А според Стелияна Василева цените са повлияни от натрупания инвестиционен жилищен фонд и от по-скъпо закупените имоти през този период. Следва да се има предвид, казва Йорданка Рангелова, че пазарът е стабилен, но трудно се стига до сделка, когато наемодателят се опитва да вдигне наемните цени според моментната инфлация.
Препоръката на експертите при инвестиране в имот е да се направи инвестиционен план, в който да се съобразят фактори като конкуренция (колко имота се дават под наем в този район), исторически нива на наемите през последните 10 години, презастрояване, наличие на инфраструктура, допълнителни разходи за поддръжка и ремонт, а също и разчет при различни сценарии за повишаване на лихвите по кредитите.
Потребителите следва да са много внимателни при сделки на зелено, тъй като в момента все още там не е приключил процесът на договаряне на условията между инвеститори и купувачи. Има редица статии и съвети в тази посока. Но най-важният съвет е да бъдем внимателни и да четем добре договорите и условията по него. (**)
В случай че, спестените средства не са много или не желаете да се ориентирате към закупуване на жилище, експертите съветват все пак да инвестирате в някакъв актив като например: енергийно по-ефективно подобрение в сегашното жилище или неговата енергийна независимост, или в дружества със специална инвестиционна цел, или дори инвестиране в пазара на виртуални имоти в Метавселената. Интересен е погледът върху пазара на ритейл паркове, които действат в последно време като магнит за бизнеса със свободни средства или пазара на складови площи, където наемните сделки устойчиво растат от началото на годината. Но не трябва да се забравя, че земя вкарана в регулация, която не се ползва с години, губи своята инвестиционна ценност и доходност.
Използвани източници:
* Жилищното кредитиране в България продължава да расте (https://www.economic.bg/bg)
** Имоти във време на инфлация (https://www.capital.bg)
ИЗПРАТИ ЗАПИТВАНЕ КРЕДИТЕН КАЛКУЛАТОР